10月16日，评级机构惠誉（Fitch）发报告，将普洛斯集团（GLP Pte. Ltd ，GLP及其子公司，以下称“普洛斯”或“集团”）评级调至BB，评级展望保持稳定，不再列入“负面观察清单”。

据不完全统计，2021年下半年地产下行以来，三大国际评级机构，接连下调受评地产相关评级或展望300余次。今年以来已有17家中国地产相关企业乃至国资企业被国际评级机构下调评级，含同企业多次下调，达到20起，并且有24家企业撤销其国际机构评级。密集发生的评级下调一定程度反映了国际评级机构对于中国房地产相关市场整体持有较为悲观看法，而且波及范围呈扩大和溢出效应。

根据惠誉出具的报告，普洛斯的规模和资产质量，如果对标工业基础设施投资信托（REIT），应该相当于“BBB+/稳定”，但是按照惠誉的评估模型，其经常性EBITDA不包括普洛斯资产货币化实现的收入和利润，对利息支出的覆盖率下降。惠誉报告也肯定了普洛斯充足的流动性，与银行合作伙伴关系稳定顺畅，大部分银行融资不依赖于评级；近期资金回收循环的力度加大，有利于降杠杆优化资本结构等。

对于惠誉的评级调整，普洛斯回应表示，企业经营及财务状况稳健，现金流健康，集团财务净杠杆率维持在25%的低水平，多元化融资渠道通畅，此次评级调整不会对公司的业务和经营产生影响。

国际评级机构对标的评级模型不匹配公司资产管理运营业务模式

普洛斯表示，作为领先的新经济基础设施产业服务和投资公司，资产的投资、运营和货币化闭环是普洛斯业务的重要特征，而按照传统REIT模型对公司进行信用评估的方法论下，公司的业务系以资产持有和运营为主，两者之间存在一定的不匹配。

业内人士表示，普洛斯创始之初是物流仓储开发和运营商，主要是持有和运营物流产业园，并且最早将美国的现代物流仓储设施标准引入中国，可以说是国内现代物流产业开创者之一。但是公司自2011年以来就开始资产证券化，引进LP设立私募不动产投资基金，并启动公募REIT上市，2012年在日本发行了普洛斯J-REIT，普洛斯作为原始权益人和外部管理机构的中金普洛斯REIT（基金代码：508056）2021年成功登陆上交所，今年6月扩募份额上市，成为实现“首发+扩募”双首批的中国基础设施公募REITs之一。所以说，普洛斯在物流不动产行业开创了将投资开发的资产通过设立基金等资产证券化模式进行资金循环（即“资产货币化”）的模式，并且普洛斯致力于继续担任货币化资产的基金管理人以及资产管理人，通过不断发展产业运营与资产服务，持续提升资产价值。一头链接产业端，一头链接资金端，资产投资开发与运营管理的相结合的模式也是普洛斯领先业界之处，这一成功模式也有很多后来者复制和追赶。

此前，普洛斯发布今年上半年财报时指出，海内外投资人对高品质物流基础设施投资需求持续走强，今年迄今及未来数月预计资产货币化规模总额将超100亿美元。投资人需求主要表现在物流不动产，普洛斯今年迄今已达成交易34亿美元，另有总计35亿美元资产已进入交易流程后期，并且还有多个交易正在通过多方竞买程序以实现价值、交易时机、确定性等最优化，竞买方包括普洛斯多家战略和投资合作伙伴。上述2023年已完成货币化交易的资产包括中国市场的物流与产业基础设施资产，以及位于东京两处正在开发中的全新超大规模产业园普洛斯日本昭岛ALFAlink园区以及普洛斯日本尼崎ALFAlink园区。

普洛斯相关负责人表示，评级机构也认可其资产货币化的过往成绩，只是评级机构使用的REIT模型不适用，无法认可在资产货币化进程中的收入和利润，普洛斯也将继续评估其评级策略，包括将现有评级范围调整为按照独立业务条线单独进行评级等。

物流基础设施穿越周期表现强韧，是不动产投资人首选

普洛斯是全球领先的专注于供应链、大数据及新能源领域新型基础设施的产业服务与投资公司。与其他不动产资产品类相比，以物流不动产为代表的新经济基础设施显然具有更强的抗风险、穿越周期特性。尤其是在电商加速普及、碳减排与能源转型提速、企业大规模应用云计算与人工智能带来数据存储需求爆发等全球性长期趋势推动下，市场租赁需求和投资需求均呈现强劲增长势头。

从普洛斯近期发布的财报和运营业绩也可以看出端倪。以今年上半年为例，普洛斯签订了1,400万平方米的新租和续约租约，同比增长6%；客户续租同比增长9%，达到75%，可比运营中物业净营业利润（NOI）增长超过3%。今年5月，普洛斯位于大湾区的东莞新沙物流园举办开业庆典，开园就实现了接近满租。

“春江水暖鸭先知”，作为龙头企业，普洛斯今年以来多个运营指标上行明显，也佐证了中国经济结构调整初现成果，新经济产业机会涌现，汽车、智能机器人、新能源等高端制造业，冷链生鲜、跨境电商等新消费蓝海均在扩展空间，成为物流及产业基础设施的新增长极。

普洛斯致力于以更高能级拓展相关基础设施资产，发展以资产为基础的产业服务解决方案，为客户、投资人和合作伙伴持续创造价值。在与现有投资人深化合作关系的同时，吸引了新的、高质量的投资人，截至今年上半年，普洛斯未部署权益资金增长到135亿美元，不计入汇率波动因素，全球资产管理规模增长到1,270亿美元。普洛斯相关负责人表示，物流基础设施仍然是不动产投资人的首选，普洛斯高品质的资产和优秀的资产管理运营能力深受投资人肯定，资产货币化计划一直以来顺畅开展。

公司整体经营稳健，资产运营表现领先同业，市场前景向好。普洛斯表示，将一如既往秉承审慎自律的财务政策，严格管理关键财务指标，不断发展强化资产投资开发和资金循环利用的闭环模式，抓住全球市场和产业发展机遇，笃志向前，行稳致远。