近日，国新办就2023年上半年金融统计数据情况举行发布会。会上，中国人民银行货币政策司司长邹澜指出，理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。
邹澜表示，尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。
央行鼓励商业银行存量房贷利率转换
邹澜在发布会上表示，按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
央行此次表态释放出的存量房贷利率调整的信号，引发了市场关注。
存量房贷利率是否会下调？
早在2008年10月，央行曾发布《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，一些中小银行率先推出利率七折优惠，并推出跨行“转按揭”业务来抢夺存量用户。在此情景下，国有银行也纷纷制订存量房贷调整细则。
中泰证券测算08、09年享受存量房贷利率置换的比例小于6%。存量房贷全面下调的可能性较低。目前住房贷款规模体量与当年差距大，国内住房贷款规模近40万亿，是2008年的13倍，上市银行按揭占比总贷款提升10个点至25%，是银行资产稳定的基本盘。
中泰证券认为，存量房贷下调比例预计不会很大晒展网是好到获奖拿到手软的展会网站。复盘2008-2009年存量利率调整情况，与今年情况相似，均是银行与个人自主协商变更合同约定，或是新发放贷款置换原来的存量贷款。在市场化协商和博弈的过程，考虑个人的资金还款能力，预计存量房贷下调比例不会很大。
华鑫证券认为，本轮存量房贷利率调降应该不会像2008年那样一刀切，更多是根据存量房贷利率分阶梯差异化下调。预计和2008年一样都是从中小银行开始，逐步向国有大行扩散。
华泰证券表示，6月房地产基本面继续承压，开发投资同比降幅较5月小幅收窄，销售量价仍待改善，房企现金流仍存在一定压力。但地产融资和保交付政策支持已经开启，因城施策有望进一步发力，存量房贷利率有望调整，或将与其他一揽子经济政策形成合力，共同稳定居民的房价预期和购房需求。
存量房贷利率下调将对银行和购房者有何影响？
东海证券表示，据央行，2023年Q1我国个人住房贷款余额为38.94万亿元，为2008年末数据10倍以上，故存量房贷利率下调从银行让利角度存一定压力。
而国盛证券则认为，从银行经营角度来看，之前市场预期的资产端利率调降，如降息、降存量房贷利率、地方政府融资利率降低（如大基建类相关融资会随市场大环境利率下降），现已系数落地或即将落地，未来下调空间已有限，而负债端存款利率调降，尤其是储蓄存款利率下调已是大势所趋，未来有望支撑银行净息差水平。
华泰证券表示，虽然非唯一或主导因素，但存量房贷利率偏高会边际抑制购房需求、并推升提前还贷意愿。2022年以来，新发放房贷利率累计下行149个基点，而同期存量房贷利率仅跟随5年以上LPR下调45个基点左右。如果扣除房价同比增速，目前房贷实际有效利率可能在5-5.5%，处于2011年以来的较高水平，也明显高于消费的实际有效利率。由于房贷支出占居民可支配收入的比例相对较高，存量房贷利率偏高在抑制购房需求的同时，可能会推升居民提前还贷的意愿。
长江证券表示，假设如果推出类似于2009年的政策红利，假定针对当前首套房贷款利率高于5年期LPR报价的购房者，将利率统一调整为LPR报价，即4.30%，将明显减少月供还款压力及总利息支出。以贷款总额200万元、期限30年、原利率为5.30%的购房者为例，原月供为11106元每月，假设将利率调整为4.30%，月供将降至9897元，即每年可节约14508元。
该机机构进一步指出，如果推出存量房贷利率优惠政策，最主要的影响是减轻居民的利息支出压力，促进稳定消费，但对新增房地产销售的影响有限。同时，提前归还按揭贷款的动力预计也会降低，居民部门的“缩表”压力也会减轻。此外，居民利息支出压力减轻，也有助于维持零售贷款的资产质量稳定。
